전세대란 실제로 일어날까? 임대차 3법의 후폭풍

개정된 임대차 보호법이 시행된 지 2년이 되어가고 있습니다. 이로 인해 계약갱신청구권 사용 만료 물량이 2022년 8월부터 순차적으로 시장에 나오게 됩니다. 전셋값 인상 상한에 대한 제약이 사라지면서 전세대란이 우려되고 있는 상황입니다.

 

임대차 3 법이란?

이번 전세대란 예측은 임대차 3 법과 깊은 관련이 있습니다. 그러므로 임대차 3 법에 대해 이해를 하고 있어야 전세대란의 가능성을 논리적으로 판단할 수 있을 것입니다.

임대차 3법

1. 전월세 신고제 : 임대차 계약 시 계약 당사자가 임대차 보증금과 같은 정보를 관할 관청에 30일 이내에 신고하는 제도입니다. 전월세 시세 반영 시점을 기존보다 빠르고 정확하게 파악할 수 있다는 장점이 있습니다.
2. 계약갱신청구권제 : 전월세 계약이 만기 되었을 때 1회 한도로 세입자가 전월세 계약 연장을 청구할 수 있습니다. 기존 계약 기간 2년이 만료되었을 때 세입자의 의사에 따라 2년 더 머무를 수 있는 권리가 발생합니다.
   • 집주인 또는 집주인의 직계 존속, 비속이 해당 주택에 실거주 계획이 있다면 갱신 청구에 대한 거절 가능
3. 전월세 상한제 : 계약을 갱신할 때 이전 임대료의 5% 이상 인상이 불가하도록 만든 제도입니다.
   • 지자체 조례로 상한을 별도로 지정할 수 있음

임대차 3 법이 도입되는 당시 세입자에게는 많은 환영을 받았습니다. 전셋값 폭등으로 집을 비워줘야 하는 걱정을 덜을 수 있었기 때문입니다. 계약갱신 청구권을 사용해서 2년 더 그 집에 머무르면서, 임대료 인상폭은 5% 이내이기 때문에 비용 부담이 크게 줄어들었기 때문입니다.

반면에 집주인의 경우 제대로 된 시세가 반영된 임대료를 받을 수 없는 경우가 생기기 때문에 임대차 3 법에 대한 거부감이 큰 상황이었습니다. 집을 팔 때에도 세입자의 계약갱신 청구기간이 걸려있을 경우 마땅한 구매자를 찾는 것도 어려워질 수 있었죠.

올해 7월 말일이 임대차 3 법이 시행된 지 만 2년이 되는 날입니다. 전월세 상한제가 적용된 계약갱신 청구권을 사용한 집들의 계약기간이 만료되면서 많은 매물들이 쏟아져 나올 것으로 예상됩니다.

 

전세대란의 시작?

서울과 경기도 등 주요 도시의 전월세 금액을 살펴보았을 때, 최근 계약된 전월세 금액과 전월세 상한제에 묶여있는 전월세 금액이 많게는 수억 원 정도의 차이를 보이고 있습니다. 전월세 상한제의 효력이 사라지는 시점에서 집주인은 주변 시세를 반영해서 전월세 계약을 새로 진행할 것입니다.

세입자 입장에서 계약갱신을 청구하고 2년 동안은 부담되지 않는 금액으로 집에 살고 있었지만, 계약이 만료되는 시점에서는 아주 큰 부담으로 다가올 것입니다. 전월세 상한제 효력이 끝난 매물들이 앞으로 계속 시장에 나올 예정이기 때문에 적당한 가격의 다른 집을 찾아서 이사 가는 것도 어려울 것으로 보입니다.

급격하게 오른 전세 가격을 맞추느니 돈을 더 보태서 집을 사겠다는 사람도 많아질 수 있습니다. 집을 매수하겠다는 사람들이 많아지게 된다면, 집값 상승도 불가피할 것으로 보입니다. 하지만 집값 상승에 대한 전문가의 의견은 서로 다르기 때문에 실제로 어떻게 되는지는 지켜보아야 알 수 있을 것입니다.

 

전세대란을 막을 수 있을까?

정권이 바뀌면서 과거 정부의 임대차 3 법에 대한 개편이 있을 것으로 추측되고 있습니다. 임대차 3 법을 그대로 두었을 경우 전세대란의 가능성이 아주 높아질 것으로 보이기 때문입니다. 그렇다면 어떤 방향으로 개편이 진행될까요?

우선 전월세 상한제 때문에 시세와 맞지 않은 전월세를 주고 있는 집주인의 마음을 돌려야 할 것입니다. 집주인이 전월세를 크게 올리지 않아도 될 정도의 혜택을 집주인에게 주어야 전세 대란을 막을 수 있을 것입니다.

전월세 상한제가 적용된 상태로 재계약을 진행할 경우 집주인에게 세금 혜택과 같은 인센티브가 주어지는 것을 예측할 수 있습니다. 다만 고액 전월세를 받고 있는 추택은 대상에서 제외될 수 있을 것으로 보입니다.

전월세 상한제와 계약갱신 청구제도는 단기적으로 세입자에게 유리할 수 있으나, 장기적으로는 부정적인 효과도 나올 수 있기 때문에 바뀐 정부에서는 해당 제도를 단계적으로 폐지할 것이라는 예측이 나오고 있습니다.

전월세 상한제의 제약에서 풀린 매물이 나오는 8월이 되기 전에 정부에서 어떤 결정을 내리고 어떤 방법으로 시행하느냐에 따라 전세대란이 실제로 일어나는지 여부를 알 수 있을 것입니다.